Pristop Cena: bistvo in glavne značilnosti

Glavni način določanja tržne vrednosti nepremičnin, strojev in opreme, je pristop k analizi stroškov, ki temelji na načelu substitucije. Po njegovem mnenju je oseba, ki plačuje nerazumne cene za objekt, če je višji od tistega, kar lahko plačate za isto enako uporabnost in kakovost.

Ko je ocena premoženja, upoštevati pristope, ki omogočajo najbolj natančno odraža njegovo vrednost. To je drago, je eden glavnih. Razume se, da je vrednost predmeta v tem primeru sestavljen iz tržne cene zemljišč in stroški, ki so potrebni za ponovno, na primer, struktura v sedanji obliki.

Stroški pristop k ocenjevanju nepremičnin poteka v več fazah:

1. Določite ceno zemljišča, ki predstavlja večino njegovo pravilno uporabo.

2. Izračunajte znesek, ki se porabi za gradnjo podobnega objekta.

3. Določite višino dohodka, ki ga podjetnik prejme.

4. odšteti fizično, funkcionalno in zunanje amortizacijo.

5. Held končni izračun vrednosti zemljišč in gradnjo objekta, ki mora upoštevati prilagoditve za obrabo.

Pristop stroškov, medtem, ima pomanjkljivosti v uporabi. Glavno pa je, da boste morali porabiti veliko časa za določitev natančne vrednosti stavbe. Torej, ko se predelava izvaja stare stavbe, natančno določiti stroške ponovne ustanovitve in domnevno poslabšanje, je skoraj nemogoče. V zvezi s standardnimi stavbe, nato pa je ta pristop je najboljši v svoji oceni, saj je zelo enostaven za uporabo. V nekaterih primerih je to edina možnost, na primer, pri ocenjevanju stavbe za posebne namene (šole, železniške postaje, elektrarne) ali zavarovalne vrednosti.

Pristop stroški se pogosto uporablja, kadar poteka vrednotenje osnovnih sredstev, gradnjo ali analizo najbolj učinkovite rabe zemljišč.

V zvezi s stroški reševanja gradnje, se izvajajo z uporabo štirih osnovnih metod: indeks, primerjalna enoto, zrušijo na komponente in kvantitativna raziskava.

Torej, zadnja raziskava, je, da pripravi ocene za neposredne stroške , ki veljajo za vse vrste dela, materiala, mehanizacije, javne službe in tako naprej. Ti stroški dodati tudi dobiček in investitorja režijske stroške. Ta metoda velja za najbolj natančni, ampak tudi najbolj zamudno za uporabo, saj zahteva poznavanje ocenjevalec na področju gradnje in pripravo ocen.

Pristop stroškov uporablja tudi metodo zrušijo v njegovih komponent v vrednotenja nepremičnin, ki je nekoliko podoben količinsko, vendar pa ni tako zamudno. Dejstvo, da se ne uporabljajo individualne in zbirnih cene vseh oblikovalskih elementov.

Kot je za metodo primerjalne enote, je njegova uporaba upravičena za primerjavo tipa. Torej, da bi ocenila predmet, ga izberite s podobno tehnologijo in zmogljivosti. Izbor se opravi specializiranih imenikov. Metoda je najlažje, in zato ima zelo široko uporabo.

Metoda indeks je, da je knjigovodska vrednost se pomnoži s posebnimi indeksi, ki so bili odobreni z državnimi standardi. Menijo, da je takšen način najnižjo stopnjo natančnosti.

Pristop stroški se lahko uporablja pri vrednotenju koli nepremičnine, vendar ni nujno, da je njegova uporaba upravičena. Dejstvo, da so predmeti, je treba vrniti, se uporablja zelo redko, vendar je njegova uporaba pri vrednotenju grajenega prostora je preprosto napačna.