Vlaganja v tuje - to je ... v najem in vzdrževanje prostorov

Civilni zakonik v okviru dela za odnose z najemom omogoča najemniku koli premoženja glede stalnih izboljšav zakupljenega objekta. Izvajanje takih ukrepov vključuje nastanek različnih pravnih posledic. Zaradi stalnih izboljšav zakupljenega objekta se lahko pojavijo posamezne pravice in obveznosti tako od lastnika in najemnika zadevnega premoženja. Njihova posebnost se lahko določi glede na vrsto premoženja, kot tudi pogoji iz pogodbe med lastnikom in najemnikom. Katere so glavne določbe zakona, ki ureja pravno razmerje, katerega predmet - produkt stalnih izboljšav na nepremičnine, ki je dana v najem? Kakšne so nianse davčnih rezultatov podobne posodobitev objektov?

Bistvo neločljiva izboljšave najetega predmeta

Posameznik ali organizacija, ki je dal nobenega premoženja - najpogosteje v tem kontekstu govorimo o nepremičninah - lahko na nek način posodobiti, obnoviti, izboljšati svojo funkcionalnost.

Opravljanje teh del lahko vključuje oblikovanje ustreznega objekta popolnoma nov lastnosti. Inverse tožba proti njemu, je težko in lahko privede do nezmožnosti uporabe objektov. Zato je ustrezno izboljšanje lastnine priznana kot neločljiva. Ustrezna merila neločljivosti lastnine - spremeniti kakovostne značilnosti prvotnega objekta, tako da se lahko poveča stroške zaradi morebitnega povečanja njene uporabne dobe ali življenjskih lastnosti.

Kako lahko ogledate izboljšave zakupne? taka posodobitev vzorca, lahko v različnih izvedbah. Torej, lahko je posledica dejstva, da je stavba pridobila bistveno drugačne lastnosti v primerjavi z začetnim stanjem.

Stalne izboljšave v pogodbi

Opozoriti je treba, da je vrstni red najemnih razmerij omogoča predmet, starring nepremičnin, je to primerno nadgradnje le v soglasju z lastnikom. Priporočljivo je, da pisanja, določen v pogodbi. Vlaganja v tuje - pravno pomembne ukrepe in njihovo izvajanje, se uradno odvzamejo.

V pogodbi med lastnikom nepremičnin in najemodajalec lahko predpiše točko morebitno nadomestilo za lastnika ustreznega objekta modernizacije. To se lahko določi osnovne parametre za izboljšave in predhodne stroške. Če je najemnik, ki v strukturi izboljšave nepremičnine zakupnih brez soglasja lastnika, brez pravice do ustreznega rezultata modernizacije, on ne bo imel. Vse morebitne koristi od optimizacijo objekta bodo lahko uporabljali le njegov lastnik.

Bistvo ločljive izboljšave

Na osnovi različnih ločljivi in neločljivi izboljšave? Vse tukaj je zelo preprosta. Predvsem moramo poudariti, da je glavno merilo neločljivosti - izguba funkcionalnosti objekta v primeru poskusov, da se vrnete v prvotno stanje. Vlaganja v tuje - lahko rečemo, je nepovraten proces.

Po drugi strani pa lahko ločen objekt posodobitev vključuje relativno cenovno svojo vrnitev v prvotno stanje. Še en odtenek ustrezne izboljšave - ki jih lahko sproži najemnik brez soglasja lastnika. Na splošno so vse pravice za uporabo so ločljiva sredstva ostanejo z najemnikom - če ni s pogodbo drugače določeno. Če je najemnik na stalne izboljšave objekta, je potrebno, da jih analizirati podobnosti z rezultati ukrepov, katerih cilj je ohranitev premoženja v funkcionalnem stanju, s pomočjo popravila in vzdrževanje.

Seveda, v večini izvedb, je razlika v tem primeru je lahko očitna. Ampak, če je najemnik izvedla večja popravila objekta, tako da se je nepremičninski bistveno spremenila svoj videz, je pa rezultat njegovega dela, zelo verjetno, da ne bo priznan kot predmet izboljšanje. Teoretično, se lahko stroški popravil biti višja od ustrezne posodobitev premoženja. Ampak to ni pomembno.

Tako so neločljivi izboljšave najetega sredstva označena s tem, da:

- morajo pogajati z lastnikom nepremičnine;

- na splošno, postanejo last lastnika objekta in ni compensable.

Po drugi strani pa lahko ločljive modifikacije, brez soglasja najemnika do lastnika. To predstavlja sredstva v lasti najemnika. Vendar pa je oseba ali organizacija, so najemnik, lahko na lastno odgovornost še izvajajo stalne izboljšave najetega sredstva. Več o tem, kaj je treba, kaj pravna posledice lahko povzroči.

Neusklajena izboljšave v najemu: pravne posledice

Če je najemnik na stalne izboljšave najeti stanovanja, ne da bi usklajevanje ukrepanja z lastnikom, potem pa, kot smo zapisali zgoraj, on nima pravice zahtevati odškodnino od lastnika. Poleg tega, če je ustrezno posodobitev privedla do poslabšanja stanja nepremičnin, tudi v subjektivnem mnenju lastnika, je najemnik dolžan, da bi objekt v prvotno stanje.

Dogovorjene stalne izboljšave

Drugi scenarij - če sporazum posodobitev nepremičnin med najemnikom in lastnikom njo. V tem primeru, pogoji ustreznih izboljšav, kot smo zapisali zgoraj, je treba predpisati v pogodbi. Eden od pogojev pogodbe, lahko nadomestilo za stroške nadgradnje najemodajalca. Odvisno od trenutka izboljšave, lahko lastnik plača zakupnik stroškov na koncu pogodbe ali obdobja njene veljavnosti. V pogodbi se lahko določi tudi z zmanjšanjem najem - v kompenzacijski sestavni posodobitev.

Vlaganja v tuje: obdavčenje

Razmislite vidik davčnega računovodstva stalnih izboljšav. Strinjamo se, da je najemnik in lastnik nepremičnine strinjal s tem postopkom. V prvi vrsti je treba pozoren na dejstvo, da se izboljšave, ki so bile dogovorjene med najemnikom in lastnikom objekta vedno ne uporabljajo za amortizacijsko premoženja, vendar le, če jih lastnik objekta plača.

Po drugi strani pa lahko nadomestilo najemnika za stroške ustrezne nadgradnje šteje lastnik objekta za namene obdavčevanja dohodka. Sam najemnik lahko uporabite tudi stroške, ki so nastali z namenom optimizacije vrednost davka - v določenem obdobju.

Varianta, v kateri je nadomestil stalne izboljšave lastnik nepremičnin, ki niso predpisane v pogodbi, kljub dejstvu, da je lastnik privolil v ustrezno nadgradnjo. V tem primeru, amortizacija se tudi ne zaračunavajo, in začetna vrednost premoženja ne poveča. Razlog za optimizacijo davčne osnove in ne pride.

Treba je opozoriti, da se v primerih, ko neločljiva posodobitev ni izravna s najemodajalca, je najemnik upravičen zaračunati amortizacijo na nepremičnine. Posebnosti predmetov obdavčitve posodobitev rezultatov, lahko menimo primer izvedbo zakonskih obveznosti strank za plačilo davka na nepremičnine.

Če je pogodba sklenjena s pravno osebo, kar pomeni, izvede zakup nestanovanjskih prostorov, ki jih morajo plačati ustrezni znesek v proračunu. Davek na nepremičnine v tem primeru mora plačati stranka, ki zajema stroške za izboljšanje zmogljivosti v računovodskih računov. Praviloma se to nanaša na lastništvo izboljšav. Če jih najemnik ima v lasti, potem je dolžan plačati davke.

Če lastnik izboljšav - lastniku, ustrezno obveznost opravlja po prenehanju najemne pogodbe. Ampak dokler je pogodba veljavna, vplačila v proračun nosi najemnik. Drugo merilo, ki določen predmet plačila davka na nepremičnine - stanje na računu na ustrezen vir. Kaj to pomeni? Če so izboljšave bilanci stanja najemojemalca, je plača ustrezen davek. Če njihov račun je najemodajalec - če vplačila v proračun ga izvaja.

Nepremičnine in izboljšanje DDV

Obstaja nekaj odtenkov, ki so značilni za DDV, obračunan v okviru pravnih razmerij, katerih predmet - v najem nepremičnin, ki ga spremlja delo stalnih izboljšav v njej. Dovolite nam, jih preučiti. Če so bile stalne izboljšave prenese na najemodajalca, medtem ko so bila izvedena pogodbena organizacija - je treba ta prenos pripozna kot prodaja. Za to je treba plačati DDV. Njegov naročnik podjetje naredi najemnik in odbitek se lahko uporabijo proti njemu. Treba je opozoriti, da je pri izračunu davka na dobiček podarili za izboljšanje lastnik objekta ne upošteva.

Atrakcija za posodobitev naprav za zunaj organizacije - ključno merilo trdnih odgovornosti izračunati DDV na stalnih izboljšav. Dejstvo je, da če je najemnik na rekonstrukcijo objekta na sami - v tem primeru druga pravna pravila začnejo veljati. V skladu z DDV za njihovo izboljšanje ni mogoče polniti.

To je posledica dejstva, da je za izboljšanje usposobljenosti kot del izmenljivi premoženja za namene DDV, zahteva prenos lastništva. V skladu z določbami civilnega zakonika, ki ureja pravna razmerja, v okviru katerega so izdelane stalne izboljšave, so ustrezne pravne mehanizme, ki jih privzeto ne uporablja. Civilnega zakonika dejansko ne vsebuje določbe, pričakuje, da se pojavljajo v lasti najemnika rezultatov projektov modernizacije. Jih ni mogoče obravnavati kot ločeno sredstvo ločeno od glavnega premoženja. Tako je, ko so najeti prostori vrne lastniku, prenos lastništva se ne izvaja. Izkazalo se je, da so stalne izboljšave, ki jih je najemnik, ni predmet DDV.

Računovodstvo ločljive izboljšave

To bo koristno upoštevati osnovne nianse davčnega računovodstva, v obračalne izboljšave mogoče ločiti lastnine. Za pravilno izračun davka na njih, je treba najprej ugotoviti, stroške in trajanje povezanih izboljšav. Če je posodobitev stroškov nepremičnin ne presega vrednosti davčnega zakonika, in njihovo uporabo izraza je manj kot 12 mesecev, izboljšanje prerazvrstiti iz zalog. Če se ustrezni stroški višji kot merilo davčnega zakonika in porabi časa - več kot 12 mesecev, se vrednost premoženja, je treba odšteti za amortizacijo.

Če je predmet pravnega najemnine - pravna oseba, je verjetno na ravni lokalnih aktov računovodske politike, ki se odobri. In če ima mejo amortizacije naloge je nastavljena nižje kot v davčnega zakonika - da bi upoštevali ločljivih izboljšav je treba uporabiti, je obrestna mera, ki je bila odobrena v lokalni akta. Treba je opozoriti, da je davek na nepremičnine, če je ustrezna posodobitev je, najemnik ne plača. To je posledica dejstva, da so ločljive izboljšave na splošno opredeliti kot osebno lastnino.

Kako narediti soglasje lastnika za stalne izboljšave v pogodbi?

Po pregledu način, na katerega je računovodstvo izvaja neločljivo in ločljive izboljšave, da je ta vidik, kot je pravilno oblikovanje soglasja lastnika v ustreznem posodobitev objekta. posebna pogodba mora biti sklenjena za to med najemnikom in lastnikom nepremičnin. To lahko dopolnjuje tistega, pod katerim se najemnina izvaja nestanovanjske prostore ali, nasprotno, tisti, ki pripadajo stanovanjskega fonda. Ta pogodba mora biti predpisano z razmerami: za kakšno delo se pričakuje, da bo za izboljšanje objekt, ki bo plačal za modernizacijo - v celoti ali delno, kako je predvidena predelava v stroške za izboljšanje lastnine.

nadomestilo stroškov za posodobitev najemnika se lahko izvede, kot smo zapisali že v članku, z zmanjšanjem najemnin. Ali je mogoče pogodbo o prodaji stalnih izboljšav. Vse, kar se določita stranki pogodbe. Popravi svojo risbo - pomemben vidik odnosov. Če nobena od strank ne izpolni svoje - bo drugi imajo pravico, da bi dobili svojo prednost na sodišču. Na primer, lahko najemnik izvede izterjavo stalnih izboljšav v enakem znesku, če lastnik ne plača stroškov pravilno posodobitev, čeprav se strinja, da bo to v skladu s pogodbo.

Odsotnost pisnega dogovora med najemnikom in lastnikom, pomeni, da se odhodki za davčne namene, nobena od strank ne bodo mogli uporabljati. Poleg tega, kot smo zapisali že v članku, najemne izboljšav, lahko najemodajalec odstrani iz mesta - vendar tako, da je njena funkcionalna država ne vpliva. Spori med lastnika in najemnika je mogoče rešiti na sodišču.

Podjetja za najem strojev in najemu izboljšave: nianse

Na začetku tega prispevka, smo ugotovili, da na splošno, stalnih izboljšav - značilno lastnost. Vendar to ni vedno tako. To se zgodi, da so stalne izboljšave - ta lastnost predmetov ni nujno nepremičnin. Na primer, je lahko podjetje. V tem primeru se pravna razmerja v zvezi z njegovimi najemi urejajo druga pravila prava, kot v primeru nepremičnin.

Na primer, če je najemnik za izboljšanje strukture podjetja, je v skladu z rusko zakonodajo, je upravičena do povračila svojih stroškov na ustrezne nadgradnje, tudi če se ne strinjate z najemodajalca o izvajanju teh ukrepov. Razen če ni drugače določeno s pogodbo med lastnikom podjetja in njegovimi partnerji.

Vendar pa lahko najemodajalec izogniti obveznosti za nadomestilo stroškov za izboljšanje najemnik na sodišču. Če želite to narediti bo treba dokazati, da so neločljivi izboljšave najetega sredstva posodobljena, da ni tako očitno, da operativne zmogljivosti proizvodnih sredstev, je družba rasla dovolj v smislu, da je treba nadomestilo stroškov najemnik. Poleg tega, če lahko lastnik družbe poskušali dokazati na sodišču, da najemnik ni objektivne potrebe za posodobitev.

Izboljšave pri prodaji stanovanjskih nepremičnin

Kakšne so pravne posledice lahko označujejo stalne izboljšave pri prodaji stanovanja ene fizične osebe, različne?

V tem primeru je koristno, da se nanašajo na analizo istih določb zakona, ki urejajo pravna razmerja, ki so predmet posla z vsemi nepremičninami. To je načeloma tisti, ki so po mnenju nas v kontekstu interakcije podjetij med različnimi podjetji pod a nestanovanjskih nepremičninskih transakcij. V tem primeru je pravna narava identični in ustrezne odnose z istimi pravili prava.

Ločljive izboljšave so v najetem stanovanju na splošno, v lasti najemnika, če so drugi pogoji niso opredeljena v pogodbi med njim in lastnikom nepremičnine. Če izboljšave je najemnik v najemu izvajajo na najetem objektu s soglasjem lastnika, po prenehanju najemne pogodbe, je upravičen do odškodnine, ki ustreza njegovi stroški modernizacije. Še enkrat - če je prenos stalnih izboljšav ne po posameznih določb pogodbe med najemnikom in lastnikom, je drugače.

Če ni bilo dogovorjeno nadgradnja predmeta med lastnikom in najemnikom, nato pa na splošno se stroški, ki jih imajo drugi, ni compensable. Toda prodaja lastnika apartmaja jih lahko vključite kot želite v vrednosti objekta.

Če izboljšave premoženja opravi na stroške amortizacije dajatev zaradi njega, je lastništvo, ki dodeli najemodajalca. Ta določba je pomembna za odnose z udeležbo pravnih oseb, ki so predmet - najem apartmaja.

Tako je v zvezi s stalnimi izboljšavami lahko veljajo različna pravila prava - na primer, če primerjamo najemnino in podjetij. Poleg tega imajo lahko nianse v njihovo razlago. Udeleženci odnosov najema mora biti pravočasno proga pojav novih pravil v civilnega zakonika Ruske federacije, kakor tudi njihove interpretacije v različnih pravnih aktih in oddelkov dokumentov.