Prodaja stanovanje manj kot 3 letih lastništva. Nakup in prodaja stanovanj. Apartmaji za prodajo

Kot je znano, prihodki od s fizičnimi osebami, ki so predmet dohodnine od prodaje stanovanj - davek na dohodek posameznikov. Pri nakupu in prodaji na ozemlju Ruske federacije, da je v vseh primerih morajo biti plačane na ruski proračun, tudi če je transakcija zavezana državljanom drugih držav.

Iz področja pravnih poslov je tako raznolika in nasičen, da se lahko opiše le impresiven multi-volumen. Ta isti člen sledi precej ožji namen: razkrile nekatere značilnosti državljanov prodaje stanovanj, če je nepremičnina ostane v njihovi lasti manj kot tri leta.

S pravnega vidika, koliko časa vnaprej domačega lastništva pred prodajo načela zaradi drugačne presoje davčne osnove. Takšna precedens je značilen za rusko zakonodajo. V ZDA, na primer, taka transakcija sploh niso obdavčena (ni to eden od razlogov izbruhnil leta 2007, pravi kriza nepremičnine?), Zahodna Evropa, nasprotno, kaže strožji pristop. Davčna Kodeks je njegova trditev. 17.1 umetnosti. 217 potencialno oproščeni dohodnine je velika večina Rusov - Lastniki, ki so tako za tri leta ali več.

Vendar pa vsaj enake dolžine davčne lastništvo kode (čl. 208, str. 1, str. 5) zavarovana pravni položaj, ko je stanovanje prodaja predmet obdavčitve. Manj kot 3 leta lastništva pomeni dve možnosti za določitev zneska dohodnine (PIT), tako - po stopnji 13% pri prodaji stanovanj, ki bo obravnavano pozneje. Mimogrede, v Franciji davčna prejela veliko hujše. Tam, v v letu prodaje stanovanj po njegovem nakupu takšnega prihodka v proračun bo znašal tretjino svoje vrednosti.

Gospodarski razlog za razlikovanje

Zakaj država dokaže, zelo drugačen pristop pri določanju davčne osnove, pri čemer je mejnik kot navidezno negospodarske indikator kot posesti? Zakaj davčni organi sprejeli kot primerjalno obdobje treh let?

To je veliko bolj donosno za lastnika stanovanja, če to ni bilo dovolj, čakati več kot tri leta, nato pa se bo prodal za nakup novega, tako da ves denar za sebe. Dejansko je "klasična", ker lastnik ne. Toda v drugi misli nepremičninski špekulant. Za njega, nakup in prodaja stanovanj - poslovni. Z davčno številko ruske države, ne omejuje le na donosnost takšne špekulacije, ampak tudi vodi evidenco, hkrati pa pritegniti proračunskih sredstev.

davčne možnosti

"Kratkoročno" Lastnik ima pravico do izbire, bolj koristno za njega, da se obdavčijo na dohodninski (PIT) prodajo stanovanja. Manj kot 3 leta lastništva - pravni izraz opredeljuje dva načina za opredelitev osnove davka v tej situaciji. Kot je bilo že omenjeno, je davčna stopnja v obeh primerih znaša 13%.

Prva možnost bi bila predmet davka na čisti dobiček lastnika kot razliko med nakupno ceno in prodajno ceno. Na primer, lastnik kupil stanovanje za 1.4 $ mln. Vtrite., In prodal za 1,9 $ mln. Rub. Čisti prihodki od lastnika 0,5 mln. Rub če to prodajo stanovanja. Manj kot 3 leta lastništva - okoliščine, ki zmanjšuje dobiček v višini davka (1900 - 1400) * 13% = 65 tisoč rubljev ..

V drugi izvedbi, če je stanovanje dobil v nepremičnine brezplačno, davčna osnova je njena prodajna cena zmanjšala za 1 milijon. Rubljev (čl. 220 odst. 1, str. 1 davčnega zakonika). Ruska zvezna davčna služba pismo № ED-4-3 / 13578 od 25.07.2013, se kodificira postopek za določitev zneska odbitka od davčne osnove čistega dobička.

Predpostavimo, da se prihodki od prodaje stanovanj je znašala 1,7 mln. Rubljev. Lastnik, ki jo je prodal, mora plačati zneska proračuna (1700 - 1000) * 13% = 91 tisoč rubljev ..

Druga možnost odbitka od davčne osnove

V primerih, ko je najemodajalec vložili v svojih objektih popravila, ki presegajo 1 milijon. Vtrite., Lahko nakup in prodaja stanovanja za njim se spremljajo tudi druge načine za zmanjšanje davčne osnove. V skladu s členom. 220 davčnega zakonika, ima pravico, da zmanjša znesek dohodkov, prejetih na dejansko nastalih in dokumentiranih stroškov.

Kaj povzroča nezakonito "davčne optimizacije"

Na žalost pa se zgodi, da lastniki stanovanj v dogovarjanju z realtors in kupci namenoma podcenjujejo njihovo tržno ceno, največkrat nelegalno »Optimizacija« davčnih odbitkov. Kaj to pomeni za Dodgers? Davčni organi, ugotovi, ali ima podcenjenost pravico do sodišča, da bi prekinil obravnavo - da se vrne lastniku apartmaja. Poleg tega je primerna Notar ima pravico, da zavrne registracijo prodajne pogodbe.

Resident - nerezident

Navedene davčne stopnje veljajo za prebivalce, ki je, za ljudi, ki živijo na ozemlju Rusije za 183 dni na leto. Absolutna večina med njimi predstavljajo državljane Rusije.

Po drugi strani pa imajo in razpolaganja s premoženjem, kot so stanovanja in so nerezidenti - tujci in ruski državljani, ki živijo večinoma v tujini. Za njih je prodaja stanovanj obdavčeni po višji stopnji, več kot dvakrat večji od 30%. In za nerezidente v triletnem obdobju ni niti omenjena davčna številka. Povedati več, ne glede na to, kolikokrat se niso pripada hiši: tri leta ali petnajst ali dvajset let, davčna stopnja ostaja nespremenjena. Recimo, da je stanovanje kupil za 5,0 mln. Rub., Potem ga proda nerezidentu za 6,5 mln. Rub. V tem primeru bo znesek dohodnine (PIT), ki ga je treba plačati v proračun nerezidenta, je (6500-5000) * 30% = 450 tisoč rubljev ..

Čas pridobitve lastništva

Kot smo lahko videli, za obdobje časa se določi glede na višino davčnih obveznosti, ko gre za stanovanje, ki so naprodaj. Manj kot 3 leta lastništva niso opredeljene kot treh koledarskih let, kot tudi 36 mesecev, začenši z določen datum. Kaj okoliščine določi glede na čas pridobitve lastninske pravice? V primeru, ko je bilo pridobljeno s privatizacijo, podpis darilni listini, prodajo, barter, najem kot nadomestilo za porušene hiše, v trenutku nastanka sklic te pravice je datum potrdila o registraciji lastništva.

Izhodišče za pridobitev pravic prejemnika dediščine je smrt zapustnika. Lastnik zadruga stanovanja lahko sam poklical mojster to samo na dan končnega plačila enote.

Tako je prodaja stanovanja kot posla je vedno sorazmerna s časom nastanka lastništva.

Pojasnilo: da ne gre le za stanovanje

Do stanovanja, o uporabi davka na dohodek posameznikov, kadar se prodajajo enačiti kot vikend, vrtnih hiš, vil, zemljišč za gradnjo, sobe v apartmajih, je ta - le cel (pravni izraz), ki je s številko, na primer: №1 sobno stanovanje №7. Razume se, da je nakup in prodaja stanovanj - pravni standard. Vsi zgoraj navedeni stopnji davka na nepremičnine, ki se uporablja, pri nas je že bilo omenjeno.

Ampak, če je prostor ni registrirana, vsak pod svojo številko, je povsem mogoče, da, kot je opisano spodaj. Na primer, v stanovanje 4 sob, vsaka izmed njih ima posameznik. Potem so prodali vse svoje sobe, vsaka približno 1,0 mln. Rubljev. Davčni organ navaja, da je v takem položaju, vrednost vseh stanovanj so povzeti za določitev skupne prodajne cene. V tem primeru se bo prodaja stanovanj predmet dohodnine, kot sledi: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tisoč rubljev .. Vsak prodajalec bo plačilo davka od dohodkov kot ¼ celotne količine zbranih 390: 4 = 97,5 tisoč rubljev ..

Poiščite stanovanje za nakup - problem?

Iskanje "prav" za nakup stanovanja - moteč. Na prvi pogled je stanovanjski trg je poln predlogi ponujajo različne. Vendar, če ste res začeli priklic oseb, ki so dali razvrščene, nato pa zelo kmalu boste ugotovili: da so v ne mudi, da pokličete domačo številko, v kateri se nahaja stanovanje. To pomeni, da imate trenutno pogovarjate s stanovanjskega trga posredniki so, da je, z realtors. Kupci pogosto jih zanima prodaja stanovanj od lastnikov. Vendar je to upravičeno?

Po eni strani je seveda tudi, da je stanovanjski trg je strukturirana, in tam so strokovnjaki. To lahko zaščitijo osebe, ki storijo transakcijo, od nezakonitih shem, ki bi lahko privedle do njegovega nadaljnjega umika. Seveda, za bo ta varnostni plačati mediatorja - nepremičninske agencije. Tu so nekatere cene vzorcev za "duševni mir": revidira zakonitost posla - od 10 tisoč Vtrite;.. registracija lastninskih pravic do stanovanja - .. 15 tisoč rubljev, "je dogovor na ključ" - od 20 tisoč rubljev .. Dejansko obstaja občutek, da ljudje na dan, ki niso povezane s pravnim stran transakcije se nanaša na realtors.

Neodvisno iskanje stanovanje

Vendar pa je posebna kategorija pravne pismenosti državljanov še vedno privlači priložnost, da prihranite denar, ki posel brez Realtors storitev. Apartmaji za prodajo s strani lastnikov bolj redke na trgu, je treba poiskati. Najlažji način, da opozori na nakup stanovanj na primarnem trgu, ki je od graditelja. Ob istem času, da bi se izognili nesporazumom, moramo najprej ugotoviti, v kolikšni razreda v lasti nepremičnine v gradnji ali zgrajena hiša: VIP-, klassik- ali ekonomskem razredu. To se lahko določi po metodi dostave (ključ ali pod samootdelku), na področju stanovanj stanovanjskega sklada po prevladi multi-sobnih stanovanj v njej. Ugotovite, kaj razvijalci gradijo stanovanja v vašem mestu. Pozanima o svojem ugledu in "referencami".

Apartmaji za prodajo s strani lastnikov sekundarnem stanovanjskem trgu, kot smo že omenili, je bolj redka. Ampak navdušenci v resnici ne obupajte prehitro: preden boste našli na stotine-krat vstop in posodablja informacije AVITO mesto, najpogosteje na iskanje traja nekaj dni, kupujejo časopise z oglasi, "pod črto" prikličite število oglasov in lastniki so ...

Vendar, ne dejstvo, da je "najditelj uspešnih" domače kupce z obrestmi ne plačate lastniku nad tržno ceno zneska, ki bi ga sprejela z realtor. Ni skrivnost, da so lastniki stanovanje pogosto precenjujejo svoje cene. Vendar pa je za "realne stranke" sekundarni prodaje stanovanj - tudi turško diplomo.

Če smo se odločili za nakup stanovanja v "tuji" mesto, previdne ljudje v teh okoliščinah raje delujejo samo prek posrednika, vendar ne sami. Medtem ko se zmanjšuje verjetnost morebitnih "presenečenja".

Pravni ukrepi pri nakupu stanovanja

Preusmerila poudarek na pregled posebnosti davčnega zakonika, upoštevajoč rezidenco, ugodna davčna stopnja, neto davka na prodajo stanovanja, na čisto pravnih formalnosti v obravnavo.

Začnimo z nakupom stanovanja, ker je to prvi korak upravičenec. Za svoj del vključuje tri akcijski blok.

Sprva je kupec preveri dokumente in prodajalec podpiše predpogodbo o.

Nato (če transakcija poteka na sekundarnem trgu) podpisali pogodbo o odtujenosti. V primeru, ko je postopek nakupa stanovanja v novi stavbi (primarni trg) podpisom s pridržkom glede poročila prevzemu (morda namesto - predhodni dogovor, ki ureja investicijske depozit, skupna gradnja, gradnja na podlagi delnic).

Zadnja faza - stanje registracija posla. je bistvenega pomena za kupca skrbno opraviti vse te korake. S posebno pozornost zaslužijo primere, ko je nujno prodajo stanovanj.

znaki goljufije

Goljufi ponavadi poskus, da bi proces prodaje zaman poskuša skriti pomembne podrobnosti. Če ti dogodki začeli potekati, in prodajalec vas poskuša hiteti, ne oklevajte, da ostro prekine sodelovanje in mu reci: "Goodbye" - to vas bo ščitil pred stroškov.

Kot veste, denar rada tišino. Pozorno preberite izvirno prodajno pogodbo, ki je registrirano notarja. Tudi če ste že odšteti osnutek pogodbe nakup vzorca in prodajo stanovanja. Bodite pazljivi - še posebej v odnosu do končnega besedila, ki ga je izdal notar.

predhodni dogovor

V prvi fazi, kupec določa ceno na prvi, in nato preveri popolnost prodajnega paketa dokumentov. Kupec pregled bi moral predložiti tehharakteristiku (oblika №7), registracija najemnikov v stanovanju, dokument o odobritvi lastninsko pravico do nje (prodajne pogodbe, privatizacije, donacije).

Natančneje, paket dokumentov za nakup je treba zaključiti z naslednjimi dokumenti:

- izjava o državni registracije stanovanj;

- pogodbe o prodaji (v njej so določena s časovno prodajo stanovanja);

- dokumentira ZTI - eksplikacija in postopno tloris stanovanja;

- kopijo dokumenta potnega lista tožeče stranke;

- Prejem plačila.

Začnimo na sekundarnem trgu. Moramo posvetiti posebno pozornost možnosti v prihodnosti različnih problemskih situacij. To se nanaša na naslednji razjasnitev okoliščin:

- ali prodati nepremičnine v priporu;

- Ali so vsi dediči predhodno delo bo - za prodajo soglasja;

- Ali niso kršene pravice ljudi, ki živijo v stanovanju.

Na primarnem trgu nepremičnin razvijalec na prodajo stanovanja. Kateri dokumenti so potrebni v tem primeru? Bodite pozorni na gradbenem načrtu, kadar načrtovanim rokom stanovanje v operaciji. Hkrati pa ne bi smelo biti bistvene razlike s stopnjo pripravljenosti objekta za dostavo. Pozanimajte se o poslovnem ugledu organizacije graditelj, je tam "na svoji vesti" dolgotrajna. Dodatne nadzorovane dokumente, ki dokazujejo:

- stanje registracija najema stavbnega zemljišča (po možnosti lastništva);

- razvijalec pravico graditi;

- dogovor o zbiranju sredstev, pogodba naložba;

- načrt apartmaji.

Za boljše razumevanje s prodajalcem, je zaželeno, da pridobi od njega zanesljive kontaktne podatke (kar pomeni na spletu), pa tudi ustno pogajati z njim poskusni rok za prodajo stanovanj, zaradi počasne, kakovostno opravljanje vseh njenih fazah.

pogodba odtujitev ali dejanje sprejemanja in posredovanja v drugi fazi nakupa stanovanja

Šele potem, ko se predhodni kvalitativni test lahko opravlja v drugi fazi nakupa: podpisu kupoprodajne pogodbe. Pri tem ni pomembno, ali je notar prisoten pri podpisu pogodbe, vendar nujno potrebna dejanje sprejemanja in prenosa ali odtujitve pogodbe, podpisane na prvi stopnji.

Mi vas opozoril na tehnične podrobnosti: pogodba o odtujenosti določa prodajno ceno stanovanja, to je - komponenta za izračunavanje davčne osnove - dohodnina o prodaji stanovanja.

Datum dejanskega prenosa stanovanja - pogodbene narave, se lahko (po dogovoru s prodajalcem in kupcem), da se izbere alternativno:

- v času podpisa pogodbe o prodaji;

- povezana z registracijo države;

- pridobitev potrdila o naslovu za stanovanje.

zaključek

Ruski analiza stanovanjski trg kaže nekatere pozitivne trende. Ta je ugotovil in priznal svojo inteligenco, zlasti profesor univerze. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. Prvič, oprijemljivi rezultati stanje Politika cenovnega nadzora.

Na dolgi rok, pa je postopno stabilizacijo cen z usmeritvijo njihove ravni pred krizo, res stroškovno upravičeno. Skratka obstaja težnja stagniral (kar pomeni nihanje cen okoli povprečja +/- 2,5%). Na ocenjevanju stanovanj vpliva stabilnega tečaja: že znano, da so bile njihove cene "rubelj". V veliki meri aktivira hipoteko na stanovanjski trg. Na primer, v letu 2012 je prebivalstvo hipotekarnih posojil v vrednosti več kot 1,0 bilijona. rub.

Vendar je poleg, je to vsekakor pozitiven zagon v smeri varnosti na nepremičninskem trgu, je treba poudariti, da so tveganja, povezana z nakupom stanovanj, brez posrednikov. Pogosto, ki niso strokovnjaki ne vedo, nianse določenem nakupu in prodaji stanovanja. Na besednjaku strokovnjakov so takšne transakcije besedilu "ranljivi". Glede na velik pomen spoštovanja pravnih vidikih nakupa in prodaje je zelo priporočljivo, da se obrnete specialist nepremičnin. Ali je prodaja stanovanje, manj kot 3 leta ravnajo v nepremičnine, katere koli druge nakup in prodajo stanovanj, mar bo plačilni strokovnjaki delajo na več velikostnih razredov manj kot tveganje neposredne izgube.