Ali lahko prodam stanovanje, kupljeno v hipoteki? Kako prodati stanovanje s hipoteko

Na žalost nihče od nas ni imun na nenadne izgube dela, nepričakovane bolezni ali dodatka družini. V življenju so lahko žalostni in veseli dogodki. In celo kupljeni na kredit, tako želeno stanovanje bo kmalu postalo obremenjujoče ali nepotrebno.

Ali lahko prodam stanovanje, kupljeno v hipoteki? To bomo danes poskušali razumeti.

Kdaj je taka transakcija potrebna?

Zaposleni v posojilnih bankah pogosto slišijo od svojih posojilojemalcev: "Želim prodati stanovanje na hipoteko, vendar ne vem, kje začeti." Prodaja stanovanja, ki je zastavljena banki, je za naše rojake še vedno redek pojav. Toda v sodobni bančni praksi so se takšni primeri že zgodili. Na primer, posojilojemalec je kupil stanovanje na hipoteko, natančno plačal tekoča plačila, nato pa je zaradi nekaterih okoliščin potreboval večje stanovanje. V zvezi s tem išče kupca za svoj življenjski prostor s pomočjo realtorja ali samostojno.

Prihodki se uporabljajo za odplačilo posojila, preostali del pa postane prvi obrok za nakup večjega območja, vendar že v okviru nove posojilne pogodbe. Razmere so lahko drugačne. Če po določenem času stranka od banke, ki je prejela hipoteko, ne more še naprej plačevati posojila, kupec išče tudi to nepremičnino. Nato je sklenjena pogodba o prenosu dolga, vendar le s soglasjem banke. Kupec ima pravico kupiti nepremičnine, vendar je dolžan poravnati dolg banki, z drugimi besedami, postane njegov dolžnik.

Obstajajo primeri, ko domači kupec nima zneska, ki je potreben za nakup večjega bivalnega prostora, in bo tudi hipoteko. Ta postopek je bolj zapleten, saj bo morala banka potrditi svojo kandidaturo in oceniti njegove finančne zmožnosti, da se ohranijo jamstva za odplačilo posojila.

Odtujili smo premoženje od banke

Če posojilojemalec ima nepremostljive okoliščine, ki ne omogočajo izvrševanja plačil v celoti, je banka predvsem zanima, da gre za njega za sestanek o vprašanju uresničevanja stanovanjskih nepremičnin. Če kupec za stanovanja še ni bil najden, institucija svojim naročnikom nudi zanesljivega in zaupanja vrednega partnerja za izvedbo transakcije. Vendar mora posojilojemalec dobro razumeti, kako prodati stanovanje, obremenjeno s hipoteko. To je nestandardna transakcija, zato lahko povzroči zmanjšanje prodajne cene stanovanj.

Banka zanima dejstvo, da je bilo posojilo odplačano in da ni bilo zapadlih plačil. Če posojilojemalec iz več razlogov ne more povrniti posojila, vendar se strinja, da ga bo izplačal s prodajo stanovanja, finančna institucija praviloma izključuje. To se zgodi izven sodišča.

Prodaja stanovanja v hipoteki je mogoča, pod pogojem, da se poravnave pri kupcu izvedejo prek banke in pod nadzorom kreditnega častnika. Tak sklep o odtujitvi premoženja v zastavi je podrobneje opisan v zakonu o hipoteki.

Naložitev stanovanja s hipoteko nalaga nekatere omejitve glede razpolaganja s to zakonsko pravico.

Iščete kupca

Če želite prodati stanovanje, kupljeno na hipoteko, morate pridobiti soglasje banke. Ko zagotovite njegovo odobritev, morate izbrati optimalno prodajno shemo.

Razmislite o možnih načinih prodaje

Obstajata dve možnosti za izvajanje takšnih transakcij. Kateri je najbolj primeren v vašem primeru - odloči se banka, kupec in prodajalec. Metode se med seboj bistveno razlikujejo. Zelo pomembno je, kdaj in pod kakšnimi pogoji se bo zaveza umaknila iz nepremičnine - pred registracijo lastninskih pravic ali po njej.

V prvem primeru banka izda soglasje za zamenjavo lastnika in nato zniža obremenitev. Kot rezultat, je zastava novega lastnika stanovanja - kupec nekaj časa. Denar v denarnico položi v dve celici. V enem se vodi znesek, ki je enak saldu dolga banki, v drugem - preostalem delu. Operacije s celicami potekajo pod nadzorom bančnega delavca. Po registraciji lastninskih pravic isti delavec umakne iz "lastne" celice saldo dolga in kupcu preda dokument o odstranitvi bremenitve. Denar iz druge celice prejme prodajalec stanovanja. To zaključuje posel.

Ali je mogoče prodati stanovanje, kupljeno na hipoteko, na drug način?

Da, obstaja še ena verzija takega dogovora. V drugem primeru posojilojemalec deponira preostali dolg na njegov bančni račun in obračunane obresti na tekoče posojilo. To se naredi, da finančna institucija odpisuje ta znesek in izda pismo posojilojemalcu, ki navaja, da so bile njene obveznosti do nje izpolnjene in da je bila bremenitev stanovanj odpravljena.

Za to lahko prodajalec pripravi pogodbo za prodajo stanovanj (predhodna verzija), po kateri bo kupec posojilojemalcu dal znesek, potreben za zaprtje hipoteke. V zameno bo posojilojemalec deponiral denar na svoj bančni račun pred predložitvijo ustreznih dokumentov za registracijo lastninskih pravic. Predložitev vseh potrebnih dokumentov za odstranitev bremen in registracijo prodajne pogodbe je lahko v enem dnevu.

Transakcija je redka, vendar možna

Na vprašanje, ali je mogoče prodati stanovanje, kupljeno v hipoteki, zaposleni v banki ponavadi odgovarjajo, da je ta transakcija bolj zapletena kot običajno, vendar je to mogoče. Obdobje, po katerem ga je možno izvršiti, določi banka.

Danes obstajajo trije načini, s katerimi lahko prodate stanovanje, kupljeno na hipoteko. Prva možnost - neodvisna prodaja. To pomeni preglednost transakcije in obvezno odobritev banke dajalcev kredita. Po prejemu dogovora in dokončnem določanju zneska posojilnega dolga se kupec sklene s pogodbo. Treba je notarizirati. Nato kupec plača bančnemu upniku znesek, ki ga dolguje prodajalec. Po tem dobi potrdilo in dokument o odsotnosti dolga.

V tem obdobju mora prodajalec uradno prijaviti odstranitev bremenitve z ustreznim organom in prenos lastništva prodanega stanovanja. Prav tako je treba registrirati prodajno pogodbo. Razlika v sredstvih med zneskom dolga do banke in ceno apartmaja je shranjena v bančni celici, ki ima določene pogoje za dostop.

Druga možnost je prodati posojilo. To je drugačen predmet prodaje. So hipotekarno posojilo. Če želite to narediti, boste potrebovali tudi soglasje banke upnic. V tem primeru ima pravico odobriti (ali ne odobriti) kandidaturo novega posojilojemalca. Šele potem se kredit ponovno izda.

Dogovor je sklenjen, da se dolg prenese na kupca, ki sprejme obvezo za poplačilo dolga. V tem primeru stanovanje še vedno ostane zastavljeno banki. Poleg tega lahko ena finančna institucija izposodi posojilo od druge (refinanciranje). Toda takšne operacije praviloma ne volijo, ker jih ne zanima izguba svojih strank.

Možnost tri - neuradno

To je vprašljiva metoda v vseh pogledih. Če želite to uresničiti, morate najti kupca, ki želi plačati posojilo pred načrtovanim časom. Težko je najti takšno osebo. Poleg tega je treba v tem primeru hipotekarno posojilo odplačati pred predvidenim rokom in brez kazni. Če ne veste, kako prodajati hišo v hipoteki, potem morate upoštevati, da bo transakcija potekala na enak način kot pri stanovanju.

Druga vprašanja v zvezi s prodajo hipotekarnega stanovanja

Precej pogosto imajo ljudje veliko težav pri pridobivanju dolgo pričakovanih stanovanj. V bistvu so povezani s spremembo življenjskih pogojev, izgubo dela, nezmožnostjo odplačevanja posojila. Na primer, mnogi se zanimajo za vprašanje, ali je mogoče prodati stanovanje na vojaški hipotekarnih posojil. Takšen posel je možen, vendar s soglasjem banke upnic in ministrstva za obrambo.

Danes ste se naučili, ali je mogoče prodati stanovanje, kupljeno v hipoteki. Upamo, da vam bodo pridobljeni podatki pomagali pravilno izvedli takšno transakcijo.